McDonalds'ı dünyanın hemen hemen her yerinde herkes bilir. Firmanın en meşhur ürünleri de hamburgerleridir. Öyle ki Big Mac Endeksi (bunu sonra uzun uzun anlatırım, temelde Big Mac üzerinden ekonomik şartları değerlendirir) adlı bir kavram bile vardır. Peki McDonalds'ın esas işi hamburger satmak mıdır? Ya da KFC'nin? Starbucks sadece kahveci midir?
McDonalds'ı McDonalds yapan isimlerden olan Ray Kroc ile ilgili olarak anlatılan bir hikaye, aslında durumun pek de öyle hamburger satarak kurulmuş bir imparatorluk olmadığını gösteriyor. 1974 yılında geçen olayda bir grup Teksas Üniversitesi İşletme Bölümü doktora öğrencisi, konuşma yapmak için okula gelen Ray Kroc'la konuşma sonrası bir şeyler içip sohbet etmektedirler. Ray öğrencilere "Ben ne işindeyim?" diye sorar. Öğrenciler ise adamın kendileriyle dalga geçtiğini düşünüp gülüşürler. Ray ise ciddiyetini bozmadan sorusunu tekrarlar. Öğrencilerden biri de "Dünyada senin hamburger işi yaptığını bilmeyen mi var?" diye cevap verir. Ray de "Böyle düşündüğünüzü biliyordum. Bayanlar ve baylar, ben hamburger işi değil, emlak işi yapıyorum" diye cevap verir. Peki neden böyle demiştir?
McDonalds bugün milyarlarca dolarlık net kârının yaklaşık %80'ini sahip olduğu mülklerden elde ettiği kira gelirleri ve franchising'le sağlıyor.
ABD başta olmak üzere dünyanın her yerinde oldukça değerli bölgelerde McDonalds restoranları görmek mümkün oluyor. Benzer bir durum diğer hızlı yemek ve içecek üreticileri için de geçerli. KFC, Pizza Hut, Taco Bell gibi üç devin sahibi olan Yum! Brands, 155'ten fazla ülkede 54 binin üzerinde restoranın sahibidir. Bütün bu gayrimenkul yatırımlarının dönüşü firmalar için oldukça önemli bir gelir kapısıdır.
Gelin, bu durumun sebeplerine bakalım:
Öncelikle franchising nedir, onu bir anlayalım:
Çok basit tanımıyla franchising, belli bir bedel karşılığında bir markanın kullanılabilmesidir. Burada franchise alan kişinin yapabilecekleri kısıtlıdır, markanın belirlediği şekilde hareket eder. Karşılığında da markanın gücünü kullanır.
Pratikte ise bu iş çok daha karmaşıktır. Bir marka, franchise vereceği zaman ince eleyip sık dokur ve ona göre markasını kullanmanıza izin verir. Dünyanın parasını da dökseniz markanın bilinirliğine ve imajına zarar verecek bir lokasyonda şube açmanıza izin vermezler. Pek çok franchise ayrıca dükkanınızın nasıl olması gerektiği konusunda da kısıtlamalar koyar, hatta doğrudan kendi mimarını görevlendirir.
Büyük zincirler genel olarak bir franchise açılacağı zaman orada bulunan gayrimenkulleri kendi bünyelerinde satın alırlar. Sonra da franchise alan kişiye bu gayrimenkulü kiralama yoluna giderler. Yani marka lisansı, pazarlama, reklam gibi ücretlere ek olarak franchise veren firma bir de kira geliri alma yoluna gitmiş olur.
Her firmanın farklı stratejileri bulunuyor.
McDonalds genel olarak mümkün olan her fırsatta franchise'larının bulunduğu arazileri ya da binaları satın alıyor. Bugün bir Big Mac yemeye gittiğinizde o restoran binası %70 ihtimalle firmaya aittir. Geri kalanı da AVM vs. gibi yerlerdeki uzun süreli kiralık dükkanlardır.
Starbucks ise daha farklı bir strateji izleyen bir firma. Bir yere site yapılacak, AVM dikilecek, yatırım gidecek vs. ise orada göreceğiniz ilk firmalardan biri Starbucks'tır. Bugün İstanbul'da ya da diğer büyük şehirlerde soylulaştırma (dar gelirlilerin yaşadığı yerlere daha üst sınıfın yerleşmeye başlamasıyla yerel ahalinin uzaklaştırılması) yapılmaya başlanan her yere önce bir Starbucks gider, sonra diğer dükkanlar onu takip eder. Tabii ki Starbucks önemli merkezlerden de uzak durmaz, o ayrı. (Starbucks'ın bir de bankacılık tarafı var ki o başlı başına bir yazı konusu olur.)
İşin bir başka dikkat çeken tarafı ise neredeyse bütün zincirlerin gelecek planlarında mağaza sayısını franchise şubeler üzerinden arttırmak var. Yani bu firmalar gelecekte gayrimenkül sektörüne daha da fazla yüklenme yoluna gidecekler. Yani gelecekte bu "yiyecek-içecek devleri", sadece kiracılarının kiraları çıkarmasını sağlayan birer gayrimenkul firmasına dönüşebilir.
