Konut kiraları ve fiyatları son birkaç yılın büyük mevzusu hâline geldi. Öyle ki büyükşehirlerde konut kiraları asgari ücret civarlarında seyrediyor. Yani aldığınız parayı kiraya verip karnınızı nasıl doyuracağınızı düşünüyorsunuz.
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek bu konu üzerine konuştu. Konuşmasında konut arzının artırılacağını ve bu sayede fiyatların da düşeceğini dile getirdi. Peki konut arzını artırmak gerçekten işe yarıyor mu? Çelişen bazı ifadeler var, bunlar neler?
Konut arzı açıklamasının detayları neler?
Mehmet Şimşek, "Orta vadede, enflasyonla mücadele ve kiralardaki fiyat artışlarının önüne geçmek üzere konut arzı artırılacak, deprem kaynaklı konut stokundaki kayıpların telafisine yönelik yeni sosyal konut projeleri geliştirilecek ve dar gelirli vatandaşların konuta erişimi artırılacaktır." şeklinde bir açıklama yaptı. Çünkü son on yıldır konut arzı neredeyse yükselmedi.
Konutun sayısının artması arz, talep ve fiyat dengesine bakıldığında elbette kiraların düşmesine yardımcı olacaktır. Fakat bazı sorunlar var.
Özel konutların artması ile sosyal konutların artması arasında fark var.
Bu durumu şöyle açıklayabiliriz. Hazine, konut arzının artması için bireysel olarak yardım edecekse kira fiyatlarının düşmesi mümkün değil. Çünkü ev yapılan semtin belirli bir kira ortalaması var ve ortalamanın altında evini kiraya vermek isteyen kimse olmayacaktır. Ayrıca konut yapımında kullanılan malzemelerin fiyatlarının artması yani maliyetlerin artması sonucu kiraların düşük olmasını beklemek tamamen abartı.
Arz, sosyal konutlar yaparak sağlanırsa yani satın alma veya kiralama dar gelirli vatandaşlar için kura ile belirlenirse durum farklı olacaktır. Şöyle ki, yukarıda bahsettiğimiz semti düşünelim. O semtte daha düşük fiyatlı evler ve daha düşük kiralı evler yapılınca talep oralara kayacaktır. Bu sayede yüksek fiyatlı olanlar talep görmeyecek ve fiyatlarını indirmek zorunda kalacaklardır.
Mehmet Şimşek’in cümlesinden çıkarım yapmak oldukça zor.
Şimşek, konut arzının artırılacağından bahsediyor. Fakat bu konutların ne şekilde olacağına değinmiyor. Cümlenin devamında sosyal konut projelerinin de geliştirileceğinden bahsediyor. Fakat bunu, deprem kaynaklı kayıp stokunu yerine koymak şeklinde açıklıyor.
Konut arzının özel şekilde artması, beklenenin aksini de ortaya çıkarabilir.
Öncelikle konut arzı ile aynı anda birkaç eve sahip olacak ev sahipleri çıkabilir. Bu, fiyatların düşmesine sebep olmayacaktır. Kimse fazla evi olduğu için kiralarını düşürmez. Aklınıza direkt 400 evi olan ama kiracısını çıkarıp evi daha pahalıya tekrar kiralamak için tetikçi tutan ev sahibi gelmiş olabilir. Yani kişinin birden fazla eve sahip olması, onu ‘düşünceli’ yapmıyor.
Diğer büyük problem ise birden fazla eve sahip olanların farklı vergi ödemesi düşüncesi. Merkez Bankası’nın açıklamasına göre sahip olunan konut sayısına göre kademeli bir vergilendirme yapılması, boş evlerden ekstra vergi alınması, hatta ev kredisindeki faiz oranının da buna göre belirlenmesi düşünülüyor. Başlangıçta işe yarar bir plan gibi görünse de fazladan verilen kredi faizinin ve yine fazladan verilen vergilerin kiracılardan çıkarılmayacağını düşünmek imkânsız.
Sonuca bakacak olursak, bahsedilen konut arzı sosyal konut projeleri şeklinde olacak ve dar gelirliye yardımcı olacaksa, uzun vadede fiyatları düşürecektir. Fakat bireysel olarak konut arzının artırılması teşvik edilecekse bu muamma kalacaktır. Çünkü aynı anda hem konut arzı teşviki hem de satın alma ve ikinci ev vergisi bir çelişkidir.
İlginizi çekebilecek diğer içeriklerimiz:
Dolar Neden Mantıklı Bir Yatırım Aracı Değildir?
